廣州9月二手住宅成交下跌8.3%

廣州9月二手住宅成交下跌8.3%

近日uangzhou中原研究發展部發佈2022年9月二手市場觀察報告。

據中介協會數據顯示,廣州市二手住宅成交量(自助網籤+中介網籤)爲7232宗,環比2022年8月同期(7441宗)環比微跌8.3%,同比大增16.7%。總體來看,今年金九再度“失約”,成交盡顯頹勢,客戶對市場預期未見好轉,樓市成交跌至冰點。

异人

價格方面,本月二手網籤均價爲27455元/平,環比上月微漲2.3%。

廣州中原研究發展部認爲,9月二手市場主要有以下幾方面特徵:

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(1)客戶觀望情緒濃,看房積極性持續下降。受美元加息、疫情等多方面因素影響,市場經濟環境低迷,剛需客戶購買力下降,入市熱情偏低。不少客戶對後市預期較弱,認爲後市價格將進入下行通道。從而擱置購房計劃選擇觀望,避免“高位站崗”。

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(2)樓市以買方市場爲主,降價出售已成常態。目前二手市場成交慘淡,成交週期大幅度延長,從而擊穿業主的心理價位,被迫降價促成交。據監測,目前二手業主報價指數連續多周維持在23%-27%的低位區間,市場已經逐漸轉變爲“買方市場”,如東風東、珠江新城等多個熱點板塊的優質房源報價下調幅度亦有超50萬元以上的。

(3)據中原大數據顯示,本月中原新增放盤量較8月有增加。其中,新增放盤量再度上升6.8%。不難看出,目前業主放盤積極性較高,不少急於回籠資金的業主開始拋售物業。

二、分區點評

番禺穩居各區榜首,黃埔成交不跌反增

從各區成交情況來看,各區二手成交均有不同程度的回落。其中天河、海珠兩區整體跌幅最爲明顯。本月分別成交697宗、955宗,環比分別下跌18.7%、15.7%。另外,本月番禺區(1011宗)成交反超海珠(955宗),穩佔榜首位置。

此外,本月黃埔區成交不跌反升,共成交340宗,環比上漲1.5%。

1、天河區:珠江新城買家觀望情緒濃,成交平淡

2022年9月,天河區共成交(自助網籤+中介網籤)爲697宗,環比下降18.7%。而二手住宅網籤均價爲55519元/平。據監測發現,本月天河北板塊、員村板塊成交相對活躍,9月成交均價分別爲106885元/平、57067元/平。其中,天河北主要成交支撐樓盤爲僑林苑,本月成交均價爲106885元/平。

另外,據廣州中原研究發展部調研瞭解,珠江新城板塊整體需求連續回落,部分樓盤僅零星成交,二手帶看量環比8月下跌1-2成左右。廣州中原研究發展部認爲,近段時間,珠江新城板塊近期成交表現“不景氣”主要有兩方面原因:一方面,客戶市場預期弱,板塊價格處於下調通道,不少買家打算等價格“見底”再選擇入市,促使近期成交平淡;另一方面,去年板塊整體活躍度偏高,不少有資金實力的買家已被消化,加上部分優質房源、戶型待補給,客戶選擇性較少。促使近期珠江新城板塊成交能力偏弱,成交週期大幅延長。

2、越秀區:東風東板塊需求平穩,業主心理價位下調

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2022年9月,越秀區共成交(自助網籤+中介網籤)爲730宗,環比下降2.5%。而二手住宅網籤均價爲43325元/平。目前區域活躍板塊以東風東板塊、北京路兩大板塊爲主。 板塊9月成交均價分別爲80403元/平、49012元/平。其中,東風東板塊活躍樓盤爲東方廣場及嘉富廣場,成交均價分別爲112704元/平、68602元/平。

另外,據調研瞭解到,本月東風東板塊整體成交熱度與8月份相差不大,買家觀望情緒依然較濃。且目前業主心理價位進一步下調,議價空間擴大,幅度基本可以在3%以上。比如東方廣場、錦城花園等優質高端樓盤也有降價超50萬房源。但是部分報價強硬的盤源只能處於長時間的僵持狀態,客戶接受意願較低,。由此可見,在目前市場交投活躍度較低的大環境下,業主若想快速出售自身房源,可以通過讓利加快房源出售,報高價只會使得業客雙方處於長時間的僵持狀態。

3、海珠區:海珠西需求回落,客戶入市熱情不高

9月份,海珠區二手住宅網籤宗數爲(自助網籤+中介網籤)955宗,環比上月下降15.7%,二手住宅網籤均價爲38885元/平。根據中原成交大數據顯示,本月海珠區新港西板塊成交表現尚可,其成交均價分別爲63364元/㎡。而本月新港西板塊成交最爲活躍樓盤爲保利江南新苑、順景雅苑,其成交均價分別爲77669元/㎡、47044元/㎡。

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據廣州中原研究發展部調研瞭解,由於受到經濟大環境的不景氣影響,廣州內外部樓市環境寒意十足,海珠西板塊需求較前段時間明顯回落,客戶上門看房數量環比7-8月份下跌1-2成左右。廣州中原研究發展部認爲,海珠西板塊成交下滑主要有兩方面原因:一方面,海珠西板塊客戶多以“賣一買一”的置換客戶居多,但現時整體市場氛圍低迷,成交週期大幅延長,促使客戶難以快速手上舊物業來置換新物業,促使整體成交略有受阻。另一方面,部分優質盤源雖有一定的議價空間,但整體讓利幅度不大,未達客戶心理價位,導致買家接受意願不高,成交低迷。

4、荔灣區:散盤成交佔比回升,客戶逐步入市

9月,荔灣區陽光家緣二手住宅網籤宗數(自助網籤+中介網籤)爲565宗,環比微跌3.3%,而二手住宅網籤均價爲35574元/平。根據中原成交數據顯示,本月荔灣區成交活躍樓盤主要以散盤爲主,比如中山八路散盤、華貴路散盤,其成交均價分別爲24000元/平、31162元/平。

另外,據調研瞭解,本月中原荔灣過半成交以散盤爲主,佔比明顯較6、7月有所上升,而小區房源需求則出現大幅下降。主要原因在於:從去年年末至今年上半年,整體市場需求以置換、改善爲主,導致下半年不少優質客源、盤源已經被消化,目前處於待補給階段,促使小區盤源需求合理下滑。再加上,目前散盤業主放盤積極性高,且具備一定的議價空間,從而剛需買家接受意願增加,入市熱情上調。

5、白雲區:羅衝圍持續活躍,機場路成交熱度略有好轉

9月份,白雲區二手住宅網籤宗數(自助網籤+中介網籤)爲757宗,環比下降5.3%。據監測顯示,本月白雲區羅衝圍板塊需求相對穩定、活躍,在羅衝圍板塊中,富力桃園成交最爲活躍,本月中原成交價均爲36405元/㎡。

另外,據廣州中原研究發展部調研瞭解,本月機場路板塊成交熱度略有好轉,新增上門客數量換上月微幅增加。據監測顯示,目前機場路板塊相對活躍樓盤主要以雲宵樓、飛雲樓等剛需盤源爲主,套均均價僅100-150萬元/套,戶型多位2房,該價格對於首次置業的買家而言相當“友好”。同時,目前受整體環境低迷的影響,業主對市場信心同樣較弱,促使整體議價空間較年初有所增大。另外,值得一提到是,若未來地鐵12號線成功落成後,片區將打通越秀、海珠、番禺等多個重點商務、居住板塊,屆時片區價值將進一步拉昇。

6、番禺區:鍾村成交活躍穩定,華南二手出現分流

2022年9月,番禺區共成交(自助網籤+中介網籤)爲1011宗,環比回落9.6%。據廣州中原研究發展部監測發現,本月鍾村板塊需求相對穩定、活躍,板塊明星盤主要以祈福新村、錦繡生態園爲主,其中原成交均價分別爲27681元/平、22953元/平。

另外,據廣州中原研究發展部監測發現,本月華南板塊受一手分流相對嚴重,不少二手客源轉移至一手項目。主要由於本月華南板塊供應積極,如和樾府、越秀·瑞麓府等實力加推,且價格與周邊二手項目形成一二手倒掛。越秀·瑞麓府在售均價在4.8萬元/平,而而周邊的萬科歐泊均價已達4.7-5.3萬元/平、雅居樂劍橋郡均價在4.5-4.8萬元/平左右。加上其優質的區位條件,不少二手客戶選擇該項目,導致本月華南板塊整體需求有所下滑。

三、預測:三大“禮包”調控出臺刺激,或能扭轉樓市成交頹勢

9月份,廣州二手住宅成交陷入低迷,客戶入市熱情較低。在這樣的背景下,業主心理價位開始下調,開始選擇讓利出售,不少房源議價空間能夠保持在3%以上。另外,從第三批的供地結果不難看出,目前不少開發商選擇“躺平”,基本由實力國企兜底。因此,預計廣州目前的整體短期內成交量難以出現爆發性增長。

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但值得一提的是,9月末,官方連續出臺下調首套利率、免“賣一買一”個稅、公積金貸款利率下調的三大“禮包”,或能有效激活客戶入市熱情,拉昇客戶對後市預期信心,扭轉目前二手市場成交頹勢。

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因此,廣州中原研究發展部預計,10月二手住宅成交量或將小幅提升,月度成交量繼續保持或能突破7800宗水平。而價格方面,二手住宅網籤均價會出現微幅下滑的態勢。

來源:廣州中原研究發展部

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